有人说地产商的未来是一万亿，我说可能只是孙宏斌或者宋卫平！

按惯例，一个年度会议总是需要一个主题。今年佰仕会也想搞一次大会，起初小伙伴们拟的主题叫“混沌的重构？颠覆的创新！”，想表达那种混乱与决绝。我说不如改做“混沌中重构，颠覆中创新！”，一切尚无定论，一切尚在途中，一切且随时间来验证。

今天去参加腾讯财经组织的直播，讨论关于房价还有地产商的未来。袁一弘老师说这是算命的话，就别给我们挖坑了。主持人说网友就想听这个，就想知道这房价究竟啥时能跌。我想如果负责任的说，这想跌的地方恐怕是跌不了，而想不跌的地方即使没有这调控也早就扛不住。于是当主持人做现场调查，说认为一二线重点城市房价跌不了的请举手，我就默默的举起我的右手。

房价其实不用猜，它原本不该这样，它却只能这样。主持人问我这轮宏观调控会持续多长时间，我说：这是一个动态求平衡点的过程，在国内外环境这么动荡复杂的当下，防控风险固然是一个动因，保持稳定平衡却是更强的内驱动。如果说对于一个结果可以调节的调钮多，那么就可以弃一个而用其他的来保，就目前的调节效果看，其他的调钮要么已经用尽，要么就是没那么立竿见影，房地产既然还是最管用的那个，就没人舍得放弃。既然如此，调的人断无可能去把火调熄了，没人想把事情搞的不可收拾。所以我说：不必担心有调控的地方，他们会精心保持这种繁荣，此时恰恰是考验智慧的时候，倒逼才有中国式的创新。

主持人又问：房地产的未来会是怎样？王石说房地产还是制造业，已经站在3000亿山峰的万科开始眺望下一个山峰，据说会是1万亿！那会是房地产的未来吗？我说：如果说这1万亿是指房屋的销售额，恐怕是看不到了。一个行业有一个行业的极致，一个企业有自己的边界，我不认为在城市化放缓、人口红利消逝的未来还会有那么大的市场增长空间，而如果这个业绩指的是靠并购来实现，我想那恐怕就要看什么样的企业管控模式能驾驭这么复杂的跨地域组织。万科的“邦联制”到“事业合伙人制”似乎已经触到了一个地产企业的极限，已经显现出“失控”的代价，如果再加上抬头的“地方保护主义”，我不知道1万亿需要怎样的管理颠覆！

主持人说：那你以为的未来呢？我说如果不是制造业思维，这个1万亿是有可能实现，我以为那会是说“1万亿的资产管理规模”！这恐怕是万科等说这个话的原意。房地产早就从追求规模的制造业模式转入注重资产管理效率的地产资管模式，具体表现就是：1、对大趋势的判断要比对市场预期的判断更重要；2、善用多元化的融资工具要比只会简单“制造-销售”更有用；3、现金流和资产价值的管理要比一时的销售额高低更反映企业的价值。之所以万科万达凯德大悦城等都“殊途同归”的轻资产化，就是这个逻辑。

主持人问：那么中小企业还有没有未来？我说：市场集中度增加是必然的趋势，门槛加大了就更加！不过中小企业并非没有活路。靠老板拍脑袋的赌博而不是去跟随趋势，只能靠高成本高杠杆的融资续命，只会等市场的普遍回暖才能“去库存”，这样的中小企业不死那才叫奇迹。真正能活下去的恐怕就是那些曾经“死”过的，比如孙宏斌的融创，比如宋卫平的蓝城。这两个曾经携手的“绝代双骄”都曾经因为自己的狂妄而付出惨痛代价，而如今孙选择了精准扩张之路，避开争抢地王的大道，取道并购之路，借助自己的销售能力，借助杠杆抢先掠食那些“危困”企业的“美味”，总是快人一步，就总是立于不败之地；宋则以“乌镇雅园”、“桃李春风”、“百镇计划”强势归来，不善于应对资本那就换一种方式来面对，宋把匠人精神用到了极致，恰逢小众时代的到来，互联网会帮他解决市场和项目源的问题，他就只需做好他的产品，正对了他的脾气！为什么这样的中小企业能活？因为是不可替代的被需要！

从1万亿的假想到孙宋的重生，我想这就是“混沌中重构，颠覆中创新！”这个行业太过复杂，复杂到千头万绪不得要领，混沌中最怕的就是盲从，学了一圈别人而忘了自己是谁。这个行业又太重，重的把来颠覆的互联网精英们都拖垮，越是想轻的越会发现连门都找不着。重构不是让你去变成别人，创新不是说去放弃基本的根基。懂得这些，在这充满不确定性的时代你才有可能活的更久一点！

12月20日，我们不请官员，不请学者，不要虚名，不要土豪，用一整天的时间，请就在生死线上搏斗的那些人来告诉你：什么是生？什么是死？什么是向死而生！我们给他们出的统一命题是：“你究竟在干什么？”想不想听他们的答案？

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